北京写字楼市场：供应高峰将至，海淀领跑、核心区坚挺

2026年北京写字楼市场将迎来关键转折，新增供应约75.7万平方米，市场竞争加剧，租户主导格局凸显。预计空置率升至20.5%，租金整体下跌约9%，但核心区优质项目仍具溢价能力。市场分化显著，海淀成为增长引擎，人工智能等新质生产力产业驱动需求，头部企业如抖音集团投资海淀彰显长期信心。绿色与ESG成为租户选址重要考量，租金分化明显，核心区租金保持高位，非核心区老旧楼宇承压。当前市场为租户提供议价窗口，企业可通过搬迁置换优化空间，并争取更长的免租期等有利条款以降低成本。

中关村（朝阳）国际空天产业园正式授牌 落户望京8月亮相，赋能空天产业高质量发展

中关村（朝阳）国际空天产业园近日在望京未来信息园完成授牌，计划于2026年8月建成亮相。产业园聚焦卫星应用、无人机两大核心领域，并涵盖空天大数据、航空航天配套设备等产业，旨在打造集研发、孵化、展示、交易于一体的空天产业集聚高地。此举是朝阳区落实北京“四个中心”功能建设、推动产业升级的重要举措，将促进空天产业与数字经济、智能制造深度融合，形成新的增长极。产业园将搭建产学研用协同创新平台，吸引企业、科研机构和人才入驻，助力解决“卡脖子”技术难题，提升我国空天产业核心竞争力。朝阳区通过政策扶持和优化营商环境，强化在空天产业领域的优势，产业园的落地将带动产业链协同发展，为区域经济注入新动能。望京未来信息园将提供全方位服务保障，预计产业园建成后将成为北京空天产业创新发展的关键地标。

2025 年全球写字楼市场核心数据报告

全球顶级写字楼市场呈现结构性分化，租金总体上涨，ESG认证楼宇表现强劲。全球顶级楼宇租金环比上涨1.2%，同比上涨4.7%，空置率维持在3.8%的低位。LEED铂金级和WELL金级认证楼宇享有显著租金溢价，租赁交易活跃且周期更短。科技、金融和生物医药是核心需求驱动力，租户普遍倾向于“缩小面积、升级品质”，灵活办公需求增长。

分区域看，美洲市场受AI产业驱动，旧金山等地租金大幅上涨，但整体空置率较高。欧洲市场租金增长强劲，历史建筑改造和ESG认证成为主流趋势，伦敦、法兰克福和慕尼黑等城市表现突出。亚太市场东京、新加坡等地顶级楼宇空置率处于历史低位，租金持续上涨，而香港市场则面临租金下行压力。投资交易量在欧美亚核心市场均有所增长，显示机构对优质资产的配置需求上升。

三里屯太古里北区焕新登顶 顶奢集群铸就北京第三高奢地标

2026年1月，北京三里屯太古里北区完成里程碑式焕新，爱马仕独立建筑揭幕，迪奥、路易威登、蒂芙尼等国际顶奢品牌旗舰店已陆续亮灯。北区近半商业空间完成全方位升级，成功跻身北京第三大高奢聚集地，与SKP、国贸商城形成高端商业三足鼎立格局。此次历经四年的升级，不仅重塑了三里屯商业气质，更成为实体商业从“功能消费”向“体验消费”转型的标杆。

焕新最引人注目的是国际顶奢品牌以独栋建筑形态形成的旗舰集群。各旗舰店由世界顶尖建筑师量身打造，深度融合品牌美学与空间设计，打造沉浸式场景。例如，路易威登大楼以冰蓝色花朵造型为灵感；迪奥旗舰店采用白色花瓣与木色竖条交织的设计，内部设有中国首家迪奥先生餐厅；爱马仕专卖店延续经典美学，将成为新打卡地标。此外，蒂芙尼、BURBERRY等一众顶奢品牌旗舰店同步集结，构建了层次丰富的高端品牌矩阵。

三里屯太古里的战略性升级自2022年启动，核心围绕北区空间焕新与品牌能级提升展开。目前北区已实现从建筑形态、品牌组合到服务配套的全面迭代，成功确立“南潮北奢”的差异化定位：南区保留潮流基因，聚集年轻客群；北区聚焦高端设计感，以顶奢集群确立高奢地标地位。项目还优化了区域连通性与公共空间品质，如新建人行连桥、升级下沉花园为复合型空间、增设落客区与贵宾休息区，全方位提升消费体验。

丽泽金融商务区2026年双线发力：招引200家高质量企业 城市航站楼年内具备运营条件

丽泽金融商务区正以产业升级与交通枢纽建设双线推进，计划在2026年实现高质量发展。产业方面，将聚焦“金融+科技”集群，通过创新招商模式吸引不少于200家高质量企业，重点引入数字金融、绿色金融等领域的头部项目，并依托现有产业基础（入驻企业超1520家，税收突破百亿元）强化服务支撑。交通方面，丽泽城市航站楼将于2026年底具备运营条件，成为北京首座五线换乘枢纽，实现地铁、机场线及多交通方式无缝衔接，提升区域辐射力。同时，商务区持续打造“园林式”生态，融合绿地公园、慢行步道与历史文化遗址，推动产城融合，助力首都金融功能拓展与京津冀协同发展。

天津商业再添新引擎！金隅嘉品Mall招商启幕，2026年第三季度焕新亮相

近日，天津金隅嘉品Mall在东丽区金钟板块核心发展带举行2026招商发布会。项目以“购物中心+OPEN PARK”复合形态打造一站式商业地标，预计2026年第三季度开业。发布会通过五大关键词展区展现项目在业态、空间与客群运营上的核心主张，首阶段招商签约率超50%，已吸引UME影城、华为等60余家知名品牌入驻。项目规划超60%城市级首店及旗舰店，并引入15%天津首进品牌，涵盖购物、餐饮、社交多元场景。空间设计上，项目打造23000㎡ OPEN PARK、屋顶乐园、超长城市橱窗及裸眼3D屏等亮点，提供绿氧、亲子、宠物等友好服务。作为京津冀商业协同重要载体，项目将与住宅、租赁产品联动，构建都市生态圈，服务周边120万居民，助力天津国际消费中心城市建设。金隅集团以长期主义推动区域商业升级，为消费者带来全新生活方式。

承载33年记忆的蓝岛大厦2月28日闭店改造，朝外商圈再启年轻力焕新

位于北京朝阳门外大街的蓝岛大厦将于2026年2月28日起暂停营业，启动全面升级改造。这座开业于1993年的商业地标，曾是上世纪90年代北京综合性商场的代表，以高端家电、百货等多元品类和“一片情”服务品牌闻名，承载了许多家庭的重要记忆。随着朝外商圈涌现出更多年轻化商业体，蓝岛大厦逐渐与区域潮流脱节，虽经局部改造仍未能扭转经营颓势。此次闭店改造是朝外大街城市更新二期工程的关键节点，将联动周边商业载体，以“年轻力”为基调重塑形态，计划转型为潮流IP首发高地，并融入“朝外UIC”整体规划。未来，随着东大桥站成为北京首个“四线换乘”枢纽，改造后的蓝岛大厦有望获得大量客流。片区还将优化步行动线、打造艺术长廊等，构建商业与公共空间融合的场景。目前商场正进行闭店出清促销，超市则继续营业。预计2027年前后，蓝岛大厦将以全新姿态回归，为朝外商圈注入新的活力。

朝阳区三大老牌商业地标今年启动焕新 打造CBD商业新生态

2026年朝阳区“两会”透露，今年将推动世贸天阶、蓝岛大厦、燕莎友谊商城三大老牌商业体升级改造，以激活区域商业活力，助力国际消费中心城市建设。
世贸天阶将由龙湖商业团队以轻资产模式运营，转型为CBD商业美学地标，保留巨型天幕和经典宣传语，强化互动体验，并融入更多艺术文化业态，与侨福芳草地形成差异化商业生态。
蓝岛大厦将于2月28日正式闭店改造，由全球顶尖建筑设计事务所操刀，联动猫眼电影打造“超级发布中心”，依托未来东大桥站四线换乘的交通优势，融入朝外大街城市更新布局。

企业买家主导市场！2025年北京大宗交易结构性升温，零售与优质写字楼成核心标的

2025年北京商业地产大宗交易市场呈现“总量收缩、结构分化”的特点。全年交易额同比下滑，但交易频次相对稳健，小额交易活跃支撑市场基本盘。企业买家成为绝对主力，交易宗数占比达71%，自用与战略投资需求并存，尤其外地企业加速在京核心区域配置总部型资产。

零售物业与优质写字楼成为资本关注焦点。零售物业在公募REITs政策推动下热度攀升，稳定现金流和估值吸引力凸显；优质写字楼市场分化，核心区域如朝阳区、中关村等板块交易活跃，部分项目通过法拍渠道以较低价格成交，显示资产价格进入调整窗口。

一线城市写字楼租金环比微降0.5% ，3.8元/㎡/天背后藏结构性机遇

2026年初，一线城市写字楼市场在调整中呈现分化韧性。平均租金为3.8元/㎡/天，环比微降0.5%，市场正从“全面调整”进入“结构性优化”阶段。租金微降主要受供需错配影响：新增供应保持高位，企业租赁决策更趋理性，续租和缩租成为主流，业主为维持出租率适度让利。

各城市内部分化明显：北京市场韧性较强，租金降幅收窄，中关村因新质生产力企业集聚表现坚挺；上海受高供应压力影响，租金下行持续，核心与新兴商圈差距拉大；深圳处于深度调整期，租金跌幅显著，仅南山、前海等产业集聚板块相对稳定。

需求端呈现结构性亮点，TMT、专业服务、金融业仍是主力，人工智能、健康服务等新兴领域成为增量需求核心。政策层面，地方产业补贴和税收优惠（如增值税率降至3%）缓解企业压力，公募REITs扩围至商业办公领域也为市场注入流动性。