空置率降至 15.2% 租金持续调整北京甲级办公楼市场进入租户主导的价值重构期

2025年第四季度，北京甲级办公楼市场呈现“空置率连降、租金续调”的分化特征。全市平均月租金降至每平方米210元，环比下跌5.6%；空置率则环比下降1.1个百分点至15.2%，实现连续四个季度回落。空置率下降主要得益于供应端收缩（全年新增供应创2015年以来新低）与需求端结构性释放（净吸纳量达21790平方米，搬迁升级类需求占比76%）。TMT行业成为核心需求来源，专业服务业需求稳定，金融行业复苏缓慢。

租金持续下行，市场进入“租户主导”阶段，业主调整招商策略，报价更贴近实际成交水平，并通过组合优惠政策吸引租户。区域分化加剧：中关村、望京等科技中心子市场因科技企业需求旺盛，空置率显著下降，租金跌幅收窄；金融街、CBD等传统核心商务区受金融行业收缩及新增供应影响，去化压力大，租金跌幅居前。

商业不动产 REITs 政策组合拳落地万亿级市场迎发展新机遇

2026年1月7日，沪深交易所同步修订并公布公募REITs业务规则，正式启动商业不动产投资信托基金试点，标志着我国公募REITs市场进入“基础设施+商业不动产”并行发展的全品类时代。新规将商业综合体、零售物业等业态纳入试点范围，优化审核效率、发售定价及扩募机制，并强化信息披露要求。政策迅速获得市场响应，家居零售龙头红星美凯龙率先表态推动REITs项目落地，以盘活资产、缓解债务压力。此前，中海、华润置地等企业已布局消费基础设施REITs，部分产品2025年收益率接近50%，显示市场高度认可。我国商业地产存量规模巨大，REITs试点有助于破解资产流动性不足难题，为行业提供“投-融-管-退”闭环路径。政策不仅丰富了资本市场工具，为中长期资金提供配置标的，也降低了普通投资者参与门槛。截至2025年底，全市场公募REITs总规模已突破2100亿元，随着商业不动产REITs加入，市场规模有望迈向万亿级。专家指出，试点落地是支持房地产发展新模式的重要举措，未来运营能力将成为资产价值关键，监管将严把质量关，推动市场高质量发展。政策红利正重塑行业生态，商业不动产REITs已成为盘活存量、促进转型的关键抓手，预计市场将迎来规模化发展新阶段。

2.26 亿接盘常德万达广场！中建一局开年抄底，央企主导商业地产整合提速

2026年1月6日，中建一局以2.26亿元注册资本全资接手常德万达置业有限公司，标志着常德万达广场所有权及管理权完全转移。该项目为常德核心商圈标杆综合体，2016年开业，总投资超60亿元，商业面积约18.4万平方米，运营成熟且持续盈利。中建一局作为原项目总承包方，深入了解资产状况，此次收购可能涉及资产抵偿工程款，实现双赢。对中建一局而言，这是其向“城市运营商”转型的关键一步，可快速获取稳定收益并积累运营经验；对万达而言，则是轻资产战略的深化，有助于缓解债务压力并聚焦品牌运营。此次交易反映了当前商业地产行业“民企退、央企进”的整合趋势，优质资产正加速向资金实力雄厚的央国企集中，推动行业形成专业分工新格局。未来，随着政策支持及退出渠道拓宽，类似收购预计将更加频繁。

25.34亿抛售前海核心资产！中集产城开年提速资产优化，房企存量盘活成趋势

2026年初，中集集团旗下联营公司中集产城以25.34亿元整售前海国际中心东塔项目，旨在加速现金回笼、保障流动性安全，践行“降负债、调结构”战略。该项目为前海地标级产城融合综合体核心部分，总建面46万㎡，定位总部企业载体，享有前海政策及税收优惠。此次交易预计间接减少中集集团归母净利润约10.80亿元，但通过出售核心资产回笼资金，可缓解短期压力并聚焦核心业务发展。

行业层面，房地产正从“高杠杆、高周转”模式转向“存量盘活、资产证券化、现金流稳定”的高质量发展阶段。深圳写字楼市场承压，倒逼房企优化资产策略。中集产城主动调价整售刚落成的核心地标，为行业提供了“优质增量资产提前变现”的新路径，打破以往“成熟资产优先”的惯例。

2026聚焦海淀西北旺：永丰TOD综合体崛起，激活科创腹地商业新动能

永丰TOD综合体位于海淀西北旺镇地铁16号线永丰站南侧，总建筑面积约20.7万平方米，计划于2026年底竣工。该项目以“站城一体”为核心，通过地下通道直连地铁站，地面设置公交场站，构建高效立体交通网络，旨在解决区域“空间割裂”与“配套短板”问题。综合体规划包括3万平方米商业区和6万平方米创新型办公区，其中将引入海淀首家山姆会员店，填补高端商业空白，并配备多元业态与定制化办公空间，满足科创人才消费与产业需求。项目建成后，将与西北旺万象汇、海淀大悦城形成“黄金三角”商圈，覆盖周边产业人群与社区居民，推动区域商业升级与产城融合。施工中采用BIM技术等创新方法提升效率，目前主体结构已封顶。永丰TOD综合体预计将成为驱动海淀北部高质量发展的关键引擎。

2026京北商业新地标崛起！昌平回天大眼睛EYEX：打造情绪共鸣的全时生活聚场

昌平回天地区正加速商业升级，大眼睛EYEX商业项目将于2026年年中亮相霍营北街核心地段。该项目建筑面积4万㎡，定位“情绪栖息地·能量新聚场”，聚焦潮玩集合、亲子体验及餐饮首店等多元业态，旨在填补区域特色商业空白，打造京北消费新地标。项目精准服务回天地区40万高品质居住人口，尤其侧重年轻家庭与Z世代群体，地理位置优越，紧邻多条地铁与公交线路，辐射周边科技精英、高校师生等消费人群。

空间设计以“垂直社交森林”为主题，融合自然生态与社交场景，涵盖下沉式户外广场、阶梯式文化展陈区及昼夜双模屋顶空间，营造全时段沉浸式体验。业态规划覆盖全龄需求，包括亲子互动区、潮玩聚集地、多元餐饮首店及高端社交场所，构建从日常消费到情绪共鸣的连续场景。

2026聚焦丽泽：数字金融科技示范园崛起，赋能金融新磁极跃升

作为北京二环与三环间唯一仍有增量土地释放的核心区域，丽泽金融商务区正以“金融+科技”定位推动首都金融发展。2026年，总投资140亿元、总建筑面积约50万㎡的丽泽数字金融科技示范园进入建设攻坚期，该项目是北京市2024年“三个100”重点工程之一，由7个地块9栋建筑组成，涵盖超甲级写字楼、高端行政公寓和自持旗舰商业，其中办公空间将打造“Fintech金融科技X Park中央公园”新范式。项目践行ESG理念，以绿建三星、LEED、WELL认证为目标，并引入BIM+智慧工地系统提升效率与质量，预计2027年整体竣工。园区设计融合东方美学与现代科技，外享丽泽约2808亩生态绿地，内设“金境十趣”园林，打造园林式办公环境。示范园将吸引数字金融科技领军企业入驻，强化产业集群效应，助力丽泽承接金融街资源外溢，其自持商业以小众+新兴运动为特色，完善区域生活配套。随着丽泽城市航站楼等项目同步推进，示范园将成为丽泽“金融新极”的重要支撑，推动区域向国际金融新枢纽跨越。

249.9米！副中心第一高度运河天2026亮相，铸就高端产业集聚新引擎

北京城市副中心地标建筑运河天主体钢结构封顶，总高249.9米，刷新区域建筑高度纪录。项目获“绿建三星+LEED金级”双重认证，预计2026年9月整体开放，总建筑面积41万平方米，涵盖超甲级写字楼、商业中心与高端酒店式公寓三大业态，形成“办公+居住+消费”全链条生态。
超甲级写字楼“运河天玺”配备智能化办公系统与灵活空间，面向世界500强及总部机构，提供国际水准的5A级办公环境，并融合运河景观与现代城市风貌。项目践行绿色低碳理念，通过环保建材、能源循环利用与高效节能系统，打造低能耗、高舒适度的办公空间。
作为TOD项目，运河天紧邻地铁6号线通运门站，未来可换乘其他线路，距离北京城市副中心站仅2公里，便捷连通京津冀。地下空间与瓮城遗址公园地下部分一体化设计，整合地铁换乘、停车、慢行系统与便民设施，未来将建设博物馆，实现商业与文化融合。

内地首座太古坊落子朝阳！北京太古坊2026压轴登场，打造都市绿洲新地标

北京太古坊作为太古地产在内地投资规模最大的综合项目，预计于2026年底分阶段开业。项目位于朝阳酒仙桥，毗邻颐堤港二期，总体量达86万平方米，定位“都市绿洲”，融合甲级办公、品质商业、精品酒店与绿地空间。其设计强调自然与城市融合，包含全北京首个写字楼核心区“大堂森林”、开放式户外零售区以及衔接坝河滨水景观的公共空间。项目注重可持续性，建筑已获LEED、WELL铂金预认证等绿色标准，并计划全面采用绿色能源。通过无缝连接办公、商业与休闲功能，北京太古坊旨在提升区域商业格局，联动798艺术区等周边文化节点，为北京建设国际消费中心城市注入新活力。

开年顶流诞生！湾里·王府井WellTown开业引爆通州，重塑北京副中心商业文旅新格局

2026年元旦，位于北京通州副中心的湾里·王府井WellTown正式开业，以其“第四代生活方式中心”的定位迅速引爆市场。项目体量约12万平方米，融合“微度假+文化艺术+亲子娱乐+高端餐饮”等多元业态，并依托地铁1号线、7号线及规划S6线的三轨交汇优势，无缝衔接轨道交通，配合万余停车位，有效辐射京津冀千万级客群。开业首三日即吸引67.5万人次客流，实现销售额超5500万元，并带动相邻环球影城商圈客流同比增长超3倍。
项目成功的关键在于百余家首店的集中入驻，包括COACH、BALLY等国际品牌的通州首店，以及中国国家地理探索中心北京首店、开心麻花·大镖客烤肉通州首店等体验型业态，首店占比超四成，成为京津冀消费者的“尝鲜目的地”。场景设计上，项目打造光影之境、悬水之境、穹宇之境三大主题中庭，融合自然景观与科技元素，并设立湾里当代艺术中心，通过齐白石画作等艺术首展赋予商业空间文化内涵。