北京写字楼市场：供应高峰将至，海淀领跑、核心区坚挺
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作者:百阅国际
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发布时间: 2026-02-27
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2026年北京写字楼市场将迎来关键转折，新增供应约75.7万平方米，市场竞争加剧，租户主导格局凸显。预计空置率升至20.5%，租金整体下跌约9%，但核心区优质项目仍具溢价能力。市场分化显著，海淀成为增长引擎，人工智能等新质生产力产业驱动需求，头部企业如抖音集团投资海淀彰显长期信心。绿色与ESG成为租户选址重要考量，租金分化明显，核心区租金保持高位，非核心区老旧楼宇承压。当前市场为租户提供议价窗口，企业可通过搬迁置换优化空间，并争取更长的免租期等有利条款以降低成本。
2026 年，北京写字楼市场正迎来关键转折。随着全年约 75.7 万平方米的新增供应集中入市，市场竞争将进一步加剧，租户主导的格局愈发明显。
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一、核心数据：租户市场特征凸显
从最新数据来看，北京写字楼市场呈现出鲜明的 “租户市场” 特征：
· 全年新增供应：约 75.7 万平方米，主要集中在 CBD、通州、亦庄等热点区域，这将直接加剧区域内的市场竞争。
· 预计空置率：将达到 20.5%，同比持续上升，这意味着业主方将面临更大的去化压力。
· 预计租金走势：整体同比下跌约 9%，市场租金处于低位，但核心商务区与产业聚集区的优质项目仍能保持明显的溢价能力。
· 海淀净吸纳量：2025 年达到 17.6 万平方米，占全市净吸纳量的 53%，由人工智能、量子计算等新质生产力产业强劲驱动。
二、市场格局：分化加剧，海淀成增长引擎
在整体承压的背景下，市场分化趋势愈发显著。以海淀为代表的产业高地表现尤为突出，成为拉动全市需求的核心引擎。
· 头部企业信心坚定：抖音集团斥资 28 亿元摘得海淀商服用地，并承诺自持 20 年，这不仅彰显了头部科技企业对北京产业生态的长期信心，也进一步巩固了海淀作为科技创新核心区的地位。
· 绿色与 ESG 成新标杆：维晟中心成为中国首个 “净零碳卓越级” 超高层写字楼，标志着绿色低碳、ESG 认证已从加分项转变为租户选址的重要考量。
· 租金分化显著：金融街等核心区日均租金虽较历史高点下跌 36%，但仍保持在约 12.8 元 /㎡的高位；而海淀中关村凭借产业集聚效应，租金表现坚挺；非核心区的老旧楼宇则面临更大的租金下行压力。
三、租户策略：把握市场窗口，优化办公空间
当前市场为租户提供了难得的议价空间，企业可以借此机会优化办公空间配置：
