分区域看，美洲市场受AI产业驱动，旧金山等地租金大幅上涨，但整体空置率较高。欧洲市场租金增长强劲，历史建筑改造和ESG认证成为主流趋势，伦敦、法兰克福和慕尼黑等城市表现突出。亚太市场东京、新加坡等地顶级楼宇空置率处于历史低位，租金持续上涨，而香港市场则面临租金下行压力。投资交易量在欧美亚核心市场均有所增长，显示机构对优质资产的配置需求上升。
一、全球核心数据概览
1. 租金趋势
全球顶级楼宇成交租金：环比上涨 1.2%，同比上涨 4.7%
ESG 溢价：LEED 铂金级楼宇租金较非认证楼宇高 22%，WELL 金级楼宇溢价 18%；伦敦西区 LEED 铂金级楼宇租赁交易占比 65%，租金溢价 25%
核心驱动：2025Q4 全球顶级楼宇新增供应 110 万㎡（环比收紧），需求同比增长 12%（主力为科技、金融企业升级需求）
2. 空置率与投资
全球顶级写字楼平均空置率：3.8%
投资交易量：环比增长 16%，欧洲、亚太核心地段优质楼宇机构配置比例升至 52%
需求结构：科技、金融、生物医药为主要租赁需求方，65% 租户倾向 “缩小面积 + 升级品质”，灵活办公空间占比同比提升 7%
3. 全球主要城市顶级楼宇租金（元 /㎡・月）及涨幅
| 城市 | 租金 | 涨幅 | 城市 | 租金 | 涨幅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 伦敦西区 | 1480 | +0.3% | 波士顿 | 722 | +2.2% |
| 香港中环 | 1342 | +0.5% | 首尔 | 657 | -3.6% |
| 纽约中城 | 1199 | +1.6% | 孟买 | 646 | -3.6% |
| 伦敦金融城 | 1059 | - | 北京 | 645 | +0.7% |
| 苏黎世 | 973 | +5.1% | 米兰 | 596 | +1.9% |
| 东京丸之内 | 967 | +2.2% | 悉尼 | 574 | - |
| 迪拜 | 966 | +0.5% | 阿姆斯特丹 | 552 | -4.5% |
| 新加坡 | 942 | +2.2% | 上海 | 483 | +3.4% |
| 利雅得 | 841 | - | 法兰克福 | 409 | -0.3% |
| 巴黎 | 839 | +16% | 深圳 | 406 | +1.5% |
| 旧金山 | 826 | +0.5% | 柏林 | 356 | - |
二、美洲市场数据
1. 区域整体指标
| 指标 | 美国整体 | 加拿大整体 | 墨西哥城 | 圣保罗 (巴西) |
|---|---|---|---|---|
| 整体空置率 | 18.5% | 16% | 22.2% | 19.5% |
| 顶级楼宇空置率 | 15% | 9.1% | 18% | 15.3% |
| 整体租金同比变化 | -1.7% | +3.4% | -21.3% | -3.5% |
| 顶级楼宇租金同比变化 | +2.2% | +16.2% | -12.3% | +1.5% |
| 投资交易量 (亿美元) | 185.2 | 42.8 | 8.5 | 12.3 |
2. 重点城市核心数据
旧金山（AI 产业驱动）
顶级写字楼租金同比上涨 15%，顶级楼宇空置率 35.8%（环比下降 0.7%）
科技企业租赁交易占比 59%，前 25 大交易中 AI 企业主导：
企业名称 行业类型 租赁面积 (平方英尺) OpenAl 通用 AI 研发 (大模型) 315,000 Databricks 数据 + AI 平台服务 150,000 Neuralink AI + 脑机接口 (医疗科技) 133,780 Brex AI 赋能金融科技 100,000 Harvey Al AI 法律科技 92,000 Amplitude AI 驱动产品数据分析 57,500 Adept AI Labs AI 智能代理模型研发 35,000 Lambda AI 算力基础设施服务 20,000
纽约
市中心空置率 20.6%（环比持平），净吸纳量 - 6.2 千平方米
曼哈顿中城顶级楼宇受机构追捧，预计 2026 年租金触底回升
芝加哥
顶级楼宇租金同比上涨 9.0%，新增供应仅 0.8 万平方米
金融、专业服务企业升级需求主导，某律所续租 1.2 万平方米（租金溢价 15%）
卡尔加里（加拿大能源中心）
顶级楼宇空置率 8.9%（2019 年以来最低），租金同比上涨 16%（美洲涨幅第一）
Q3 净吸纳量 8.7 千平方米，能源企业租户占比 45%
多伦多（加拿大金融中心）
顶级楼宇租金同比上涨 8.5%，金融企业租赁需求占比 40%
整体市场空置率 17.2%，租金同比持平
3. 租赁周期数据
顶级楼宇平均租赁周期：3.2 个月（同比缩短 0.5 个月）
普通楼宇平均租赁周期：5.8 个月（同比延长 0.3 个月）
三、欧洲市场数据
1. 区域整体指标
| 指标 | 欧洲整体 | 英国 | 德国 | 法国 | 瑞士 | 荷兰 | 西班牙 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 整体空置率 | 8.5% | 9% | 7.6% | 8.2% | 5.3% | 7.3% | 10.2% |
| 顶级楼宇空置率 | 5.5% | 5.4% | 4.5% | 6.3% | 3.8% | 4% | 7.2% |
| 整体租金同比变化 | +6.5% | +4.3% | +8.4% | +4% | +6.6% | +5.1% | +3.4% |
| 顶级楼宇租金同比变化 | +8.6% | +6.8% | +12.3% | +5.5% | +7.7% | +6.6% | +4.5% |
| 投资交易量 (亿美元) | 240.5 | 89.2 | 45.7 | 38.9 | 27.3 | 18.5 | 12.8 |
2. 重点城市核心数据
英国 - 伦敦
伦敦西区：顶级楼宇租金同比上涨 6.2%，Q4 投资量 42.9 亿欧元（占英国整体 47%）；某国际投行续租 1.5 万平方米（溢价 20%），某北美资管公司续租 1.2 万平方米（溢价 18%）
伦敦城区：空置率 7.4%（环比下降 0.4%），顶级楼宇出租率 97.2%，租金同比上涨 7.1%；科技初创企业租户占比 36%
德国
法兰克福：顶级楼宇租金同比上涨 13.9%（欧洲主要城市第一），环比上涨 4.0%；空置率 3.8%（环比下降 0.9%），Q4 净吸纳量 1.1 万平方米（同比增长 32%）；某金融集团扩租 2.3 万平方米，某汽车集团总部扩租 2 万平方米
慕尼黑：顶级楼宇租金同比上涨 22.8%（欧洲涨幅第一），环比上涨 4.2%；某半导体公司租赁 2.1 万平方米（租金溢价 28%）
瑞士
苏黎世：顶级楼宇租金同比上涨 8.2%，空置率 3.1%（欧洲最低）；私人银行租户占比 47%，资管公司占比 26%；历史建筑改造 LEED 铂金级项目租金达 1980-2050 元 /㎡・月
日内瓦：顶级楼宇租金同比上涨 6.9%，空置率 4.1%；国际组织租赁需求占比 37%，Q4 净吸纳量 2100 平方米
3. 核心趋势数据
历史建筑改造占比：欧洲 15 个主要城市 84% 的新增顶级楼宇来自历史建筑改造，改造项目出租率比新建项目高 4%-6%
ESG 租赁占比：ESG 认证楼宇租赁占比 78%（2023 年为 55%）；LEED 铂金级楼宇平均出租周期 2.5-3 个月（非认证楼宇 6-7 个月）；巴黎拉德芳斯 95% 新租赁交易集中在 ESG 认证楼宇（溢价 21%）
四、亚太市场数据
1. 区域整体指标
| 指标 | 亚太整体 | 日本 | 新加坡 | 韩国 | 迪拜 | 香港 | 澳大利亚 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 整体空置率 | 10.3% | 4.6% | 4.2% | 6.5% | 12.2% | 13.5% | 11.4% |
| 顶级楼宇空置率 | 5.2% | 3.6% | 3.3% | 5.8% | 3.5% | 8.8% | 9.4% |
| 整体租金同比变化 | +3.7% | +7% | +2.3% | +6.5% | +5% | -4.2% | +2.4% |
| 顶级楼宇租金同比变化 | +5.8% | +9.2% | +3.7% | +8.4% | +6.5% | -2% | +3.5% |
| 投资交易量 (亿美元) | 320.5 | 89.2 | 65.8 | 32.5 | 48.3 | 52.7 | 38.7 |
2. 重点城市核心数据
日本
东京丸之内：空置率 3.2%（环比下降 0.4%，2000 年以来最低）；Q4 净吸纳量 11 万平方米（季度纪录），顶级楼宇租金 1725.6 元 /㎡・月（同比上涨 10.1%，连续 7 季度上涨）；热门楼宇租金溢价 21%，租赁周期 2.5-2.8 个月
大阪：空置率 2.4%（历史最低），租金同比上涨 2.9%；名古屋：空置率 2.1%（历史最低），租金同比上涨 2.6%
跨境租户占比：亚太跨境租户租赁占比 37%（2023 年为 28%）
新加坡
滨海湾：顶级楼宇租金 1778.4 元 /㎡・月（同比 + 3.1%，环比 + 0.6%）；跨国企业区域总部租户占比 39%，提前锁租比例 52%（2023 年为 25%）；2026 年预计新增供应 13 万平方米（同比减少 35%）
中央商务区：空置率 3.9%，ESG 认证楼宇出租率 97.1%（租金溢价 21%）；某金融科技公司租赁 1.8 万平方米 LEED 铂金级楼宇（租金 1864 元 /㎡・月）
灵活办公：需求同比增长 12%，灵活办公中心入驻率 87%
迪拜
CBD 甲级办公楼：空置率 3.5%（历史低点），需求年均复合增长率 9%；2025Q4 净吸纳量 10500 平方米（同比 + 19%）；租金同比上涨 6.2%，预计 2026 年涨幅 9%-11%
乙级楼宇：空置率 24.3%（占比 65% 为老旧楼宇），中小企业外迁比例同比上升 14%
香港
整体市场：Q4 净吸纳量 - 0.8 万平方米，整体空置率 13.3%（环比 + 0.4%），租金环比下跌 0.9%；中环租金跌幅 0.4%
顶级楼宇：新建 LEED 铂金级项目出租率 94.6%，租金同比下跌 1.6%；银行、金融业租户占比 65%，某国际投行租赁 1.2 万平方米（溢价 17%）
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