2025年12月15日，国内啤酒行业领军企业华润啤酒正式完成全国总部的战略迁移，从北京东城区华润大厦迁至深圳宝安雪花科创城，同步启用了高度达188.45米的全新总部大厦。这一标志性企业的总部迁移，不仅是企业自身发展战略的重大调整，更给本就处于低迷状态的北京写字楼市场带来新的冲击，加剧了核心区域的出租压力。

据悉，华润啤酒此次搬迁的目的地雪花科创城，坐落于深圳宝安区尖岗山国家高新园区，是华润置地与华润雪花啤酒联合打造的约115万平方米产城综合体，原为“金威啤酒宝安二厂”旧址，通过城市更新实现了产业再造。该科创城拥有“海陆空轨”立体交通网络，紧邻前海片区，受益于粤港澳大湾区“黄金内湾”战略规划，目前已吸引超80家知名企业入驻，其中包括9家上市公司、10家专精特新“小巨人”企业及49家国家高新技术企业，形成了成熟的创新产业生态圈。对于华润啤酒而言，此次南迁是深度融入粤港澳大湾区发展战略、把握深圳产业升级与先进制造业集聚趋势的关键布局，将助力企业深化“品质化、科技化、全球化”转型，进一步完善“生产—研发—消费”协同价值链。

而这一战略调整，却让北京写字楼市场再添隐忧。作为东城区的金融地标之一，华润大厦一直是区域商务办公的核心载体，此次华润啤酒总部搬迁将直接释放数千平方米的优质办公空间。当前北京写字楼市场本就面临不小的下行压力，据此前行业数据显示，北京写字楼整体空置率已接近20%，平均租金同比下降约17%，创下2011年以来的新低。核心区域虽表现优于新兴区域，但也难掩市场疲软态势，此次华润大厦新增的空置面积，无疑将进一步加剧区域内的出租竞争。

业内人士分析，华润啤酒总部的迁出可能会形成“空置率上升—租金下降”的恶性循环。一方面，新增空置空间需要一定时间消化，会直接推高东城区核心商务区的空置率；另一方面，为吸引新租户，业主可能会采取降价促销的策略，这将进一步拉低区域租金水平，对周边同类写字楼项目的招商工作产生冲击。值得注意的是，东城区作为北京重要的金融和文化产业集聚区，近年来通过“组团发展+城市更新”推动产业能级提升，380万平方米体量的产业组团聚集了超4000家企业，楼宇经济对区域经济贡献超三分之一。此次头部企业的迁出，不仅是单一楼宇的空置问题，也可能引发市场对核心区域产业集聚稳定性的关注。

对于北京写字楼市场而言，华润啤酒总部搬迁并非个例，近年来部分大型企业基于战略布局调整迁移总部的情况时有发生。如何应对企业迁移带来的空置压力，盘活存量办公空间，成为市场面临的重要课题。目前北京市多区已出台政策支持低效楼宇更新，东城区对符合条件的楼宇改造最高支持1000万元，要求改造后节能率达15%以上、优质企业入驻率≥80%，这类政策的落地实施或将为缓解市场压力提供助力。