2026年1月15日，国新办新闻发布会上传来重磅消息，中国人民银行副行长邹澜宣布，央行会同金融监管总局联合出台政策，将商业用房购房贷款最低首付比例从普遍执行的50%（部分银行或项目首付比例高达60%以上）统一下调至30%，同时同步下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。这一“组合拳”式调控，为持续承压的商业地产市场注入强劲动力，引发行业广泛关注与积极反响。
政策精准发力，投资门槛大幅降低
此次首付比例下调幅度显著，直接打破了商业用房长期以来的高杠杆限制。对于投资者而言，资金压力的缓解效果立竿见影。以一套总价200万元的商铺为例，政策调整前最低需支付100万元首付，部分场景下甚至需准备120万元以上；调整后首付门槛降至60万元，直接减少40万元的前期资金占用，这无疑为中小投资者、个体经营者进入商业地产市场打开了方便之门，也为企业批量布局优质商办资产提供了更灵活的资金空间。
与此同时，结构性货币政策工具利率的同步下调，进一步强化了政策传导效应。各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25%，其他期限利率同步调整，既降低了银行的资金成本，也为商业用房贷款实际利率的下行提供了支撑，形成“首付减负+利率让利”的双重利好。
多维效应显现，激活市场流动性
政策落地后，市场的积极反馈迅速显现。截至1月15日收盘，商业地产指数（851812）报收2907.22点，当日上涨2.45%，成交额达20.03亿元，较前一日明显放量，反映出资本对商业地产板块的信心提振。不仅如此，房产服务机构也同步受益，贝壳港股当日上涨2.5%，美股盘前涨幅达1.6%，市场预期商办交易活跃度将随政策落地逐步提升。
从行业基本面来看，政策的核心价值在于加速商办市场去库存、改善流动性。近年来，国内商业用房普遍面临库存高企、去化周期偏长的问题，部分城市二手商办物业价格承压。首付比例下调后，潜在购房需求得以释放，尤其是对商铺、写字楼、商务公寓等业态的投资需求有望回暖，助力消化存量库存，缓解开发商资金回笼压力，形成“需求激活—库存下降—资金周转改善”的良性循环。
此外，政策还将引导商业地产资源优化配置。部分位置不佳、运营不善的项目，可能借助政策东风吸引新的投资者或经营者，通过重新规划、改造升级与专业运营，提升资产利用效率，推动商业地产行业从“增量扩张”向“存量提质”转型。
专家解读：政策合力加速市场出清，未来仍有优化空间
中指研究院指出，此次央行政策并非孤立发力，将与各地已出台的存量商办改建租赁住房、楼宇兼容、临时改变用途等地方政策形成合力，进一步拓宽商办资产处置渠道，加速市场出清。目前深圳、广州等城市已在城中村改造中通过发放房票等方式，助力存量商办物业去化，为全国其他城市提供了参考范本。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商业用房炒作属性已完全退去，当前市场呈现结构性过剩特征，此时针对合理投资需求优化贷款政策具备合理性。考虑到银行对商办物业评估较为谨慎，30%的首付比例仍保持一定风险控制力度，未来不排除根据市场情况进一步调整的可能。58安居客研究院院长张波也认为，此次政策是货币政策向实体经济传导、助力商办市场纾困的重要举措，将有效缓解商业地产流动性难题。
业内普遍预期，后续更多城市将跟进落实商办市场支持政策，除了盘活闲置用房外，商办物业限购政策优化、交易税费减免等措施也有望纳入考量。随着政策工具箱持续丰富，商业地产市场有望逐步走出调整期，优质资产的价值将进一步凸显。
结语
此次商业用房首付比例下调及结构性利率调整，是央行精准施策、助力商业地产市场平稳健康发展的重要举措。在政策合力推动下，商业地产市场的流动性将持续改善，库存压力逐步缓解，行业有望迎来估值修复与基本面回暖。对于投资者而言，需聚焦核心城市、优质地段的商办资产，把握政策红利下的理性投资机会；对于行业主体，则应借机加快轻资产转型与运营能力升级，适应市场新阶段的发展需求。
