2025年第四季度，北京甲级办公楼市场呈现“空置率连降、租金续调”的分化特征。全市平均月租金降至每平方米210元，环比下跌5.6%；空置率则环比下降1.1个百分点至15.2%，实现连续四个季度回落。空置率下降主要得益于供应端收缩（全年新增供应创2015年以来新低）与需求端结构性释放（净吸纳量达21790平方米，搬迁升级类需求占比76%）。TMT行业成为核心需求来源，专业服务业需求稳定，金融行业复苏缓慢。
租金持续下行，市场进入“租户主导”阶段，业主调整招商策略，报价更贴近实际成交水平，并通过组合优惠政策吸引租户。区域分化加剧：中关村、望京等科技中心子市场因科技企业需求旺盛，空置率显著下降，租金跌幅收窄；金融街、CBD等传统核心商务区受金融行业收缩及新增供应影响，去化压力大，租金跌幅居前。
2026 年 1 月 8 日仲量联行发布《2025 年北京房地产市场回顾及 2026 年展望》报告显示 2025 年第四季度北京甲级办公楼市场呈现 “空置率连降、租金续调” 的分化特征：全市平均月租金降至每平方米 210 元环比下跌 5.6% 同比下滑 16.3%；空置率则环比下降 1.1 个百分点至 15.2% 实现连续四个季度回落。租户议价能力攀升至历史高位业主初始报价更贴近实际成交水平市场供需关系与定价逻辑正在深度重构。
空置率连降背后：供应收缩与结构性需求的双重驱动
此次空置率回落并非偶然核心得益于供应端收缩与需求端结构性释放的双重支撑。2025 年第四季度北京甲级办公楼市场新增供应为 0 平方米全年新增供应仅 18 万平方米创 2015 年以来历史新低有效缓解了市场去化压力。需求端全市净吸纳量达 21790 平方米核心子市场集中租赁成交成为去化主力其中 CBD 和望京区域凭借业主灵活的租金策略吸引了大量租户入驻表现尤为突出。
从需求结构来看搬迁升级类需求占比高达 76% 成为市场去化的核心引擎。随着租金持续下行甲级办公楼的租赁性价比显著提升吸引了大量来自非甲、乙级办公楼及偏远园区的租户进行办公空间升级。行业需求呈现明显分化 TMT 行业（科技、媒体、通信）持续担纲核心需求来源全年租赁成交占比达 36% 其中人工智能、大数据、云计算等细分赛道表现活跃头部企业扩租与升级意愿强烈人均办公面积显著高于传统行业为市场带来结构性增量需求。专业服务业稳居需求第三位中资律所和咨询类企业的升级换迁需求持续释放金融行业则复苏缓慢新租多为小面积成交整体扩张意愿偏弱。
租金下行态势未改：租户主导市场定价逻辑重塑
尽管空置率持续回落但租金下行压力并未缓解 2025 年第四季度环比 5.6%、同比 16.3% 的跌幅反映出市场仍处于深度调整期。这一现象的核心原因在于租户议价能力的全面提升当前市场已进入典型的 “租户主导” 阶段企业在租赁决策中拥有更强的选择权与谈判空间。
为应对去化压力业主普遍调整招商策略初始报价更加贴近实际可达成水平摒弃了以往的区位品牌溢价市场竞争焦点全面转向综合性价比。除了直接降租外业主还推出定制装修、延长免租期、灵活租约等组合优惠政策以吸引租户留存与入驻。租金跌幅呈现明显的区域结构性差异：中关村、望京、奥体等科技中心子市场因承接大量科技企业需求租金降幅率先收窄部分高入驻率项目已出现企稳迹象；而金融街、东二环等传统核心商务区受金融企业收缩、央国企回迁自有物业等因素影响去化压力凸显租金跌幅居前金融街租金已跌破 400 元 / 平方米心理关口创下 2018 年以来新低。
区域分化加剧：科技核心区与传统商务区 “冰火两重天”
2025 年第四季度北京甲级办公楼市场区域分化态势进一步加剧呈现 “西热东冷” 的鲜明格局。中关村子市场表现最为亮眼空置率骤降至 12.8% 创下近五年新低全年净吸纳量占全市总量的 53% 字节跳动等头部科技企业连续拿下多个万方级租赁大单成为区域去化的核心动力。其背后是人工智能产业的集中爆发与政策红利的双重驱动国家科技自立自强战略推动创新要素加速汇聚技术密集型企业的 “生态圈租赁” 模式带动上下游企业集聚进一步降低了区域空置率。
与之形成鲜明对比的是金融街、CBD 等传统核心商务区。金融街面临银行、保险机构加速撤回自持物业的压力长江证券等企业因行业调整退租降本净吸纳量持续为负。CBD 虽凭借租金下调实现一定去化但 2026 年将迎来大量新增供应未来去化压力不容忽视。丽泽商务区则持续承接来自核心区域的外迁需求成为跨区域搬迁租户的热门选择展现出新兴商务区的成长潜力。这种区域分化本质上是产业结构调整在商业地产市场的直接反映科技产业集聚的区域将持续享受需求红利而传统产业集中的区域则面临深度调整。
2026 年展望：新增供应承压租金降幅有望收窄
展望 2026 年北京甲级办公楼市场将迎来新一轮供应高峰预计有近 70 万平方米的新项目集中交付其中第二季度单季新增供应达 36 万平方米且多集中于市区核心商圈。大量新增供应的入市将对市场去化形成压力预计空置率可能出现阶段性上升尤其是东部核心商务区因供应集中竞争将进一步加剧。
租金方面仲量联行预测 2026 年全年平均租金降幅将收窄至 6.6% 部分子市场租赁表现有望局部企稳。随着市场竞争从单一价格竞争转向物业综合价值竞争业主将更加注重精细化管理、差异化定位与服务创新通过优化租户结构、升级功能业态应对空置压力。对于租户而言 2026 年将是升级办公空间的窗口期核心区位优质项目的选择范围将进一步扩大但企业降本增效的诉求仍将主导租赁决策性价比依然是核心考量因素。
总体来看北京甲级办公楼市场正在经历从 “下行周期” 到 “重新定价” 的思维重置空置率的持续回落体现了市场韧性但租金调整与区域分化反映出复苏基础仍不稳固。未来行业将进入 “运营能力决定资产价值” 的新阶段优质项目通过精准定位与高效运营有望率先企稳而缺乏竞争力的项目可能面临更大的去化压力。对于市场参与者而言把握产业升级趋势、聚焦高成长性租户、提升综合服务价值将成为穿越周期的关键。
