2026 年 1 月 7 日资本市场迎来重磅利好沪深交易所同步修订并公布公募 REITs 业务规则正式启动商业不动产投资信托基金试点一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的全链条制度体系落地实施标志着我国公募 REITs 市场从基础设施单一门类迈向 “基础设施 + 商业不动产” 并行发展的全品类时代为万亿级商业地产存量资产盘活注入强劲动力。同日家居零售龙头红星美凯龙明确表示正在积极遴选旗下优质商业地产项目力争尽早推动 REITs 项目落地成为政策落地后首批响应的企业之一。

此次政策修订聚焦商业不动产 REITs 试点核心需求在制度设计上实现多重突破。沪深交易所均将商业不动产 REITs 纳入规则适用范围针对商业综合体、零售物业、办公楼、酒店等业态制定差异化审核与披露要求形成更具适应性的监管框架。审核效率大幅提升上交所将首次书面反馈意见用时从 30 个工作日缩短至 20 个工作日深交所则通过 “1+7+6” 规则指南框架夯实制度基础明确各环节程序。在发行与存续期管理方面政策优化发售定价机制允许约定高价剔除机制并优先向长期投资者配售同时将扩募间隔期缩短至 6 个月增强市场内生动力。信息披露层面进一步细化商业不动产运营数据、回收资金使用等关键信息的披露要求切实保护投资者权益。

政策落地迅速引发市场主体积极响应红星美凯龙的主动布局具有鲜明行业代表性。作为拥有超千万平方米商业物业的龙头企业红星美凯龙近年来面临业绩承压与资金周转压力 2024 年归母净利润亏损 29.83 亿元截至 2025 年三季度末总负债达 673.89 亿元。此次积极推进 REITs 发行不仅能帮助企业盘活旗下优质商场资产快速回笼资金缓解债务压力更能优化资产结构聚焦核心运营业务。事实上红星美凯龙的动作并非个例此前中海、华润置地、大悦城等企业已在消费基础设施 REITs 领域布局多个项目其中华夏大悦城商业 REIT、华安百联消费 REIT 等产品 2025 年收益率接近 50% 展现出市场对优质商业不动产资产的高度认可。

从行业维度看商业不动产 REITs 试点的启动恰逢其时。我国狭义商业地产存量规模已达 40 万亿至 50 万亿元写字楼、零售物业、酒店等核心业态亟需高效盘活渠道。长期以来商业地产行业面临 “重开发、轻运营”“资产沉淀重、流动性不足” 等痛点而 REITs 通过证券化方式将重资产转化为可流动的金融产品打通 “投 - 融 - 管 - 退” 闭环为行业转型提供了关键路径。政策落地后优质商业不动产将通过 REITs 实现价值重估中央企业、地方国企、优质民企持有的核心区域成熟项目将优先受益形成示范效应。

对于资本市场而言商业不动产 REITs 的推出丰富了投融资工具供给。一方面为保险资金、社保基金等中长期资金提供了风险收益特征匹配的配置标的另一方面也让普通投资者能够以较低门槛参与优质商业地产投资分享租金与资产增值收益。数据显示截至 2025 年底全市场公募 REITs 总规模已突破 2100 亿元其中消费基础设施类 REITs 表现突出多只产品年内涨幅超 30% 市场认可度持续提升。随着商业不动产 REITs 的加入我国公募 REITs 市场规模有望向万亿级迈进。