2025年北京商业地产大宗交易市场交出了一份“总量收缩、结构分化”的成绩单。尽管全年交易额同比有所下滑，但市场活跃度并未褪色，企业买家强势崛起成为交易主力，零售物业与优质写字楼凭借稳定韧性与政策红利，成为资本追逐的核心标的，彰显出北京核心商业资产的长期配置价值。
总量趋稳结构优化，企业买家占比超七成
据世邦魏理仕数据显示，2025年北京大宗物业交易累计达成40笔，总额232.7亿元，同比交易额下降37%但交易宗数仅下降13%，小额交易的活跃支撑起市场基本盘。仲量联行同期数据则显示全年成交总额约180亿元，较上年下降58%，两大机构数据均印证了市场“单笔规模收窄、交易频次稳健”的特征。
更为显著的变化是买家结构的重塑。企业（房地产非主营业务）已成为绝对交易主力，2025年全年交易宗数占比高达71%，购置目的涵盖自用与战略投资双重需求。其中，外地企业在北京核心区域布局意愿尤为强烈，借助当前资产价格调整窗口，加速落地总部型或长期配置型资产，凸显北京核心商业资产在周期波动中的稳固价值。
从交易节奏看，四季度市场呈现回暖迹象，单季录得9笔交易、成交总额47.3亿元，环比上涨38%，且自用型买家交易额占比达47%，东城区独栋办公项目（约4亿元）、二环内稀缺低密度办公资产（3.1亿元）等小体量、核心区位标的顺利成交，印证了企业自用需求的刚性支撑。
核心标的分化，零售与优质写字楼成焦点
在资产类别选择上，资本偏好呈现鲜明的结构性特征，零售物业与优质写字楼凭借差异化优势领跑市场，成为2025年北京大宗交易的两大核心赛道。
零售物业在公募REITs政策催化下热度持续攀升，成为资本最青睐的品类之一。2025年12月，英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，共同成立专项基金持有北京、无锡、武汉三座荟聚聚会体验中心，彰显出机构对优质零售资产的长期信心。业内分析认为，零售资产的吸引力源于稳定现金流表现，国内零售REITs的分红与估值稳定性，推动更多资本布局具备运营韧性的零售项目，社区型零售、城市更新类商业体尤其受捧。
优质写字楼市场则呈现“分化中韧性修复”态势。尽管整体市场面临一定去化压力，但核心区域、产业集聚板块的优质项目交易活跃。标志性案例当属CBD核心区世茂大厦的法拍成交，民营药企扬子江药业旗下公司以22.5亿元总价“抄底”拿下，折合单价约3.2万元/平方米，仅为市场价的七折，为核心区物业划定了新的价格锚点。从区域分布看，朝阳区作为商务核心区交易最为活跃，占全年成交项目数的一半以上，中关村、望京等科技板块因头部企业需求支撑，成为优质写字楼去化的核心引擎。
多重因素驱动，市场进入战略配置窗口
2025年北京大宗交易市场的结构性变化，是资产价格调整、产业需求升级与政策红利释放多重因素共同作用的结果。从买方逻辑看，资产价格回落打开了“抄底”窗口，核心资产估值进入极具吸引力的配置区间，叠加北京对产业类总部的落户补贴、契税返还等政策支持，大幅降低了企业入场门槛。不少产业资本将租赁支出转为固定资产折旧，既平滑了利润表，又能通过资产增值实现长期收益。
政策层面，2025年底公募REITs底层资产扩围至商业办公与酒店项目，成为激活市场的关键变量。这一政策不仅拓宽了优质商办资产的融资与退出渠道，更推动市场向精细化资产管理模式转型，区位核心、经营稳健的项目有望获得流动性溢价。司法拍卖渠道的崛起也成为市场新特征，2025年北京大宗资产交易中，5宗成交全部来自司法拍卖，反映出卖方加速资产变现、买方积极捕捉低价标的的市场博弈。
2026年展望：稳步修复，核心资产价值凸显
展望2026年，北京大宗交易市场有望进入“稳步修复、结构分化”的新阶段。世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩预判，办公、物流及零售等传统核心资产仍将是险资及大型机构的重要配置方向，长租公寓、社区型零售等“To C”类资产关注度将持续提升。随着公募REITs商业不动产试点逐步落地，预计2026年年中或下半年首批产品有望上市，为市场注入更多流动性。
对于企业买家而言，核心区小体量、低密度、可快速交割的优质资产仍将是配置重点，具备产业标签与REITs入池潜力的标的将获得溢价。而对于市场整体，随着人民币不动产金融生态日趋成熟，多层次资本市场体系逐步完善，北京核心商业资产的价值韧性将进一步凸显，核心资产成交有望率先企稳放量，推动市场实现高质量复苏。
总体来看，2025年北京大宗交易市场的结构性变化，标志着市场已从规模扩张转向质量提升，企业买家的理性布局与资本对优质资产的坚定追逐，为商业地产市场的长期健康发展奠定了坚实基础。
