2025年末，商业地产市场迎来政策利好集中爆发期。上海"商改住"政策正式合法化落地、全国范围内专精特新企业租赁扶持加码、公募REITs试点扩围至商业办公领域，三大政策形成协同效应，既为存量商办资产盘活提供了新路径，也为市场需求注入了强心剂，推动商业地产行业从"增量扩张"向"存量提质"加速转型。
上海商改住合法化破冰 百万平米存量空间焕新
12月，上海市《商务楼宇更新提升实施意见》的正式实施，标志着上海"商改住"政策全面合法化，为全国存量商办资产转型提供了范本。根据政策要求，符合条件的商务楼宇可分区分类兼容租赁住房、养老托幼等多元功能，同时建立15年全周期管理机制，在保障安全底线的前提下，实现资产功能的灵活调整。
此次政策落地并非空谈，首批试点项目已率先启动。其中，苏河美欣公寓作为典型案例已正式启用，项目由旧办公大楼改造而成，规划230套高品质租赁公寓，配备全套家电、管家服务及共享休闲空间，优先面向周边企业员工供应，租金可使用住房公积金支付，切实缓解了新市民的居住压力。据业内测算，随着政策的全面推进，上海预计将释放超百万平方米存量空间，这些空间将重点转化为保障性租赁住房和产业配套居住产品，有效衔接产业岗位需求与居住供给，助力职住平衡。
值得注意的是，政策对不同区域的功能兼容作出差异化规定：城市主中心区域侧重补充服务公寓和人才公寓，地区中心强化职住平衡功能，社区中心则重点引入养老托育等民生配套。这种分类引导的模式，既避免了盲目转型带来的资源浪费，也让存量资产与城市发展需求精准匹配。
专精特新扶持加码 租赁需求逆势成市场破局者
在商业地产租赁市场整体承压的背景下，专精特新企业成为逆势增长的核心动力。戴德梁行2025年Q3数据显示，全国重点城市甲级写字楼平均空置率仍高达23.5%，但专精特新企业租赁需求却逆势增长38%，成为消化存量办公空间的关键力量。为进一步激活这一需求，北京、深圳、苏州等多地密集出台扶持政策，以真金白银的补贴降低企业租赁成本。
深圳宝安区"专精特新总部基地"推出力度空前的租金优惠：国家级"小巨人"企业租赁办公用房首年享5折租金，第2-5年7折，租赁面积超5000㎡还可叠加6个月免租，按当地甲级写字楼市场价计算，1000㎡空间首年可节省租金18.6万元。北京经开区则对入驻产业园区的专精特新企业给予30%租金补贴，单家企业年补贴上限达300万元；苏州自贸片区更是放宽租约条款，允许企业签订1年短租合同，随时灵活增租，大幅降低了企业经营风险。
政策扶持下，专精特新企业集聚区已形成明显的租赁热度。北京中关村、深圳宝安、苏州自贸片区等核心集聚区的租赁活跃度，超市场平均水平3倍以上。这些区域不仅租金成本更低，还配套了人才公寓、共享研发平台等增值服务，如深圳汇智研发中心配套4.2万㎡员工宿舍，让员工月租成本降低40%，有效帮助企业留住核心人才。
公募REITs扩围商业办公 打通存量资产盘活新渠道
除了需求端的精准激活，资产端的流动性提升政策也同步落地。11月，证监会正式宣布将商业办公设施纳入公募REITs试点范围，这一举措为存量商办资产打通了退出通道，有望破解长期以来的"盘活难"困境。
在此之前，公募REITs试点主要集中在基础设施领域，商业办公资产的退出多依赖大宗交易，流动性相对不足。此次扩围后，优质商业办公资产可通过REITs产品实现标准化退出，不仅能帮助开发商回笼资金，投入新的城市更新项目，也为险资、养老金等长期资金提供了优质投资标的。业内预计，首批商业办公类公募REITs项目将在2026年初正式上市，重点聚焦核心城市核心区域的优质写字楼和商业综合体。
市场分析认为，公募REITs与商改住政策形成了良性互补：商改住提升了存量资产的运营效益和现金流稳定性，为资产符合REITs发行条件奠定基础；而REITs则为转型后的优质资产提供了退出路径，形成"改造提质—现金流提升—资产证券化"的闭环，进一步激发市场主体参与城市更新的积极性。
政策协同发力 商业地产迎高质量发展新机遇
三大政策的密集落地，并非孤立施策，而是形成了"盘活存量、激活需求、畅通循环"的完整政策链条。商改住政策解决了"存量资产如何转型"的问题，专精特新扶持解决了"转型后空间谁来用"的需求痛点，公募REITs则解决了"资产价值如何兑现"的循环难题，三者协同推动商业地产行业向高质量发展转型。
业内专家指出，当前商业地产市场正处于深度调整期，政策红利的释放恰逢其时。未来，核心城市核心区域的优质资产将进一步凸显价值，而具备转型潜力的存量商办项目和专精特新企业集聚区，有望成为市场新的增长点。但同时，政策落地的精细化管理至关重要，如商改住的全周期监管、租金补贴的精准发放等，将直接影响政策效果的充分发挥。随着各项政策的逐步落地见效，商业地产市场有望逐步走出调整期，实现量稳质升的发展新格局。
